剪報：月薪5萬元，買得起多貴的房子？

文：林奇芬

想買屋，不是看房價高低，而是先評估自己繳貸款的能力，三個步驟，教你算出可買多少錢的房子？

媒體上報導很多小資男女買房的故事，「月薪四萬，六年買三房」、「80萬變3200萬，小資女的包租煉金術」，看到這些故事真讓人怦然心動，幻想自己能否快速晉身有屋一族。

老實說，這些成功的故事有些夢幻，在真實世界中，我們問遍周邊朋友，似乎總找不到這樣的例子。因此，真的想要購屋的上班族，還不如踏踏實實地算一算，自己有多少自備款，有多少付貸款能力，究竟可以買得起多少錢的房子？

三個步驟，教你算出買屋金額

步驟一，以月薪推算每月可負擔貸款能力

一般建議，每月付貸款金額不要超過薪水的3成，由於台灣房價太高，可以放寬到3.5成，最好不要超過4成。因為，房貸利率是變動的，萬一利率上升時，會讓每個月的貸款負擔金額升高，因此，貸款額度控制在月薪3.5成以下，可以保留一些利率調升的緩衝空間。

舉例來說，單身月薪50K上班族，每個月房貸金額不可超過1.75萬元，若是雙薪家庭月所得10萬元，則每月房貸金額不可超過3.5萬元，月所得8 萬元家庭，每月房貸金額不可超過2.8萬元。

步驟二，每月貸款能力推算貸款總額

根據上述每月可負擔貸款金額估算，若貸款300萬元，20年本息平均攤還，利率水準3%，則每月房貸負擔為16638元，較符合月薪5萬元單身族的負擔能力。若是每個月可負擔房貸在2.8萬元與3.5萬元的小家庭，則可貸款總額大約在500萬與650萬元左右。

不過，目前台灣房價居高不下，再加上薪水族薪資水準不高，因此，在利率不變的前提下，若將貸款期拉長為30年，則可貸款金額可提高一些。如每月房貸1.6萬元，可貸款400萬元，每月房貸2.8萬到3.5萬元，可貸款650萬元到800萬元。

步驟三，貸款金額加上自備款，為購屋總額

目前銀行對於貸款成數有更多限制，首購族最多可貸款8成，一般約在6成、7成左右，所以，若想要購買1000萬元的房屋，自備款約需要200萬元以上。此外，若是購買小套房，目前某些特定區域銀行不太願意貸款，而且小套房的貸款額度也可能降低到6成以下，這是購屋前要先問清楚的。

簡單的試算後，上班族對於可購屋總價應該更清楚了。不過，買屋前，還要多注意二個重點。

一，貸款負擔與房租的差異

一般建議房貸以20年期為主，因為貸款30年本息負擔一定更加重。但因為房價居高不下，目前在雙北市想購買一千萬以下的房屋，數量越來越有限。為了拉高購屋能力，不妨比較30年期房貸每月負擔金額與付房租的差異，若二者差異不是很大（例如在1萬元以內），反而購屋可以擁有實質資產，比繳房租只是純費用支出，效益更高，是上班族可以彈性考量的評估點。

二，利率上升的負擔能力

前面試算是用3%利率估算，目前首購利率可低於3%，但只有短期優惠，並非長期適用。目前全球最擔心的是美國QE退場，以及後續利率升高的風險，因此，購屋前要評估，當利率上升時，可能增加的負擔。舉例而言，貸款500萬元，利率升高1%，每月要多繳2500元左右。

想要購屋的上班族，不妨自己算一算，你可以買多少錢的房子呢？

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