葛拉漢：「如果你做得像是在經營企業，那就是最有智慧的投資了。」
引用葛拉漢的話來當做這篇文章的開頭很適合，因為我從他身上學到了很多有關投資的事情。我將會談到更多關於葛拉漢的事情，我也會很快談到關於投資普通股的事情，不過請先讓我告訴你兩個跟股票無關的投資小故事，雖然已經是很久以前的事了，而這兩次投資對我的財富並沒有造成太大的改變，不過仍然是相當難能可貴的經驗。
到了1986年，我從美國聯邦存款保險公司那邊買了一座400英畝的農場，位置在奧馬哈北方50英哩的地方。我付了28萬美元，甚至比倒閉的銀行在前幾年借給那座農場的錢還要少。我對於經營一座農場毫無所知，但是我有一個很喜歡在農場工作的兒子，我從他身上學到了這座農場的玉米和黃豆的產量有多少，以及營運支出大概多少。根據這些資料，我算出這座農場的報酬大概有10%，而且我認為這座農場的生產力將會增加，作物的價格也會上漲。後來兩個預測都應驗了。
我並不需要什麼特殊的知識或情報才能下結論，這筆投資沒有缺點，而且有可能會獲得高額報酬。的確，偶而會遇到作物欠收，而價格有時候也會讓人失望，但是那又怎樣呢？只要在大多數的年份都有不錯的收穫就好了，我根本不會有什麼要賣掉這個農場的壓力。28年後的今天，農場的盈餘已經是原來的三倍，而農場本身的價格更是我當初買進價格的五倍之多。我仍然對經營農場一翹不通，而最近我去拜訪了這個農場，這也才第二次而已。
1993年，我做了另外一筆小投資。Larry Silverstein是我當所羅門這家公司CEO時的房東，他告訴我在紐約大學旁邊的一家零售不動產公司叫做Resolution Trust Corp.（RTC）正在出售。同樣的，又是一個泡沫破了，這回影響到的是商業不動產，而RTC這家公司的主要工作就是要處理那些倒閉的儲蓄機構所持有的資產，他們過度樂觀的借貸行為助長了愚蠢的泡沫形成。
這次，分析還是一樣簡單，就像之前那個農場的案子，RTC沒有槓桿的現金流收益大約有10%，但是因為RTC所持有的物件過去沒有好好經營，所以在幾個閒置的店面出租之後，收入應該會增加。而更重要的是，最大的一個承租者，租下了20%左右的空間，每英呎卻只付了5美元的租金，其他承租者的平均租金卻是70美元，在九年後這個租約到期時，租金的調漲將會帶來相當大的盈餘成長。除此以外，這個案子的地點也好得沒話說：紐約大學絕對不會搬走。
在買進的時候，我組成了一個小團隊，包括Larry和我的朋友Fred Rose。Fred是一個經驗豐富而且一流的房地產投資人，跟他的家族一起經營持有的物件。隨著舊的租約到期，這個投資的盈餘成長為原來的三倍，每年所收到的租金已經超過一開始投資本金的35%以上。更棒的是，我們當初的抵押貸款在1996年和1999年分別進行了再融資，而這些操作額外帶來了一些特別的收益，加起來已經超過我們當初投入資金的150%，而我甚至還沒看過這個物件。
來自於農場以及紐約大學房地產的收入，在未來的數十年很有可能會繼續增加，雖然漲幅不會很劇烈，但是這兩項投資將會是相當讓人滿意的，而且不只有我，我的小孩以及我的孫子都可以繼續受益。
我說這些故事，主要是為了描述一些投資的基本原則：
1. 你不需要為了獲得令人滿意的投資報酬而成為一個專家。但是如果你不是專家，你必須要認知到你的極限，然後遵循一套合理且運作良好的規則。讓一切盡可能保持簡單，不要只想揮大棒。如果有人像你保證可以快速賺大錢，你要更快的回他一句：不！
2. 如果你正在考慮買進一項資產，請專注在未來的生產力。如果你實在搞不清楚怎麼大略估計那個資產未來的盈餘，就忘掉它然後繼續前進吧！沒有人能夠評估每一項投資的可能性，無所不知其實沒什麼必要，你只需要了解你必須承擔的那些行動。
3. 如果你打算購買一個資產，卻只專注在預期的價格變化，你就是在投機。投機沒什麼不好。然而，我知道我沒有辦法成功投機，而且我懷疑那些宣稱可以持續成功投機的人。在丟銅板的遊戲中，有一半的人會贏下第一把，但是如果繼續玩下去的話，就沒有人能夠期望從這個遊戲中獲利。真正的事實是，一個資產在最近這段時間的好表現，從來就不會是買進它的好理由。
4. 在我的兩個小投資裡面，我所想的只有這些物件可能會生產出什麼，而一點都不在乎他們每天的價格變化。球賽裡面，只有專注在球場的球員能夠贏得比賽，而不是那些只把眼睛黏在計分版上的人。如果你能夠不看盤享受週六與週日，那麼試試看在其他五天也這樣做。
5. 自己想出對於總體經濟的宏觀看法，或是參考市場上的宏觀預測，其實都是浪費時間。真的，這是一個危險的舉動，因為很有可能模糊了你對真正重要事實的看法。（當我聽到電視裡面的評論員口若懸河地說著市場將會怎麼走，我總是想起了Mickey Mantle的評論：「除非你上過節目，不然你不知道這有多容易。」）
原文來源：
Buffett's annual letter: What you can learn from my real estate investments
翻譯文章來源：USA STOCK
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