買房怪談

今天直接談實務，現實與限量，都是殘酷的。

今天想到哪就寫到哪。

要準備多少錢買房呢才夠？起碼一百萬起跳。

夫妻收入各22K計算，買350萬房，貸款7成，利率2%，每月本利繳約12,394元(房貸不超過總收入3/1)。

先別酸說沒有這樣便宜的房子，這例子重點是，買房前先算算手中的籌碼，在去找適合房子，別隨媒體一天到晚罵房價，明明錢夠買頭又大頂級車，卻偏偏往賓士跑，自找麻煩。

有350萬的房嗎？絕對有，臺北市就算了，在臺北存錢買房是神話。雖然文茜姐說居住是人民基本權益，但人類史上沒有任何政客對高房價有免疫力，所以～覺悟吧！

我們不買帝寶，豪宅跟我們無關，我們瞄準是中古屋、公寓大樓、新成屋、市郊區.....

買房看等級，iPhone貴還有小米可選，房子也一樣，如果你堅持非市中心不可，這是犯賤，請按上一頁。

貸款要怎麼問？

只有一個辦法，就是多問、多看、多比較，抄筆記，最好從開過戶的銀行問起，跟銀行業務約好時間跑一趟，把買賣合約給他看，見面三分情，展現你的誠意。

每家銀行有自己的產品，每位業務有他的權限，公私立銀行有不同房貸額度，公務員有特別優惠貸款，任職五百大企業銀行有優惠，想找最有利的貸款條件就是～～勤問～～。

PS:

還沒確定向哪家銀行貸款前，千萬不要讓銀行拉聯徵，拉了就有記錄，超過三次第四家銀行會翻白眼把你拒絕掉。

貸款條件怎麼談？

銀行怕你，你也怕銀行，摸不清對方底細前誰也不信誰，銀行業務要業績，你要高額低息，跟相親一樣，你要大奶她要高富帥只有座下來喬不會有遺憾。

銀行是講規矩的地方，錢給的多或少......看過半澤直樹吧，面對銀行要充分表現自信，半澤老爸跪舔大河田，只會讓銀行逃得更遠更快。

把全身家當秀出來

俗話說財不漏白，可是去銀行辦貸款要像AV女優被看光，你的公司是不是五百大企業，你的存款、薪轉、汽車、機車、黃金白銀、婚戒、甚至是你老爸棺材本.......你有什麼就秀什麼，如果你在銀行眼中像頂X魏老闆那麼有料，貸到的錢會讓你做夢也會笑，現實嗎？當然～銀行又不是救濟院。

認識銀行業務有比較優嗎？

當然有，如果洽談中銀行業務跟你推銷產品，在你能力範圍內就跟他買，要求他要幫你跟公司談妥貸款條件，他要業績你要錢，各取所需大家開心。

自住戶與投資客的差別

自住怕買貴，投資客怕買不到，為什麼？因為台灣房子是拿來投資的商品不是用來住人必需品(供過於求)。

投資客透過房地產拉高槓桿套利，自住戶天天喊高房價讓投資客增加成本。

你說居住正義在哪裡？～別傻了，兩個都是共犯，只有無殼蝸牛才是受災戶。

無殼蝸牛的成本？

政府推首購貸款利息優惠，大約在1.72%左右，條件是你或配偶名下不得有任何房產，若其中一位持有，夫妻倆沒有首購優惠。

正常情況下房貸能拿到總價75%最多83%，想高過這比例建議你家附近土地公去拜一下，祈求好運降臨。

PS:有錢給你就偷笑了。

投資客成本？

投資客對利率不是很在乎，只在乎能借到多少錢，因爲獲利只要超過利息跟營運成本就可，核貸金額高低關係到投入成本所以非常重要。

台北市已經被投資客放棄了，漲幅太小不合乎經濟效應。

頭期款要準備多少？

剛說過最少一百萬以上，對自住戶來說，房子是拿來住的，前陣子看到有人為買房過出家人的生活，連小孩也跟著一起六根清淨，何苦呢！

如果夫妻倆收入加起來連繳房貸都成問題真的不要買房，長輩說有房司有財，跟鑽石恆久遠一顆就破產一樣胡扯，那些都是商人的把戲，記住房貸最好不要超過收入3/1，這是有根據的。

錢灃身邊有人光房貸就占收入80%，他必須祈禱出門沒意外，平時不生病，否則下場會很慘，月入五萬的他若不買房可以過的爽爽的，偏偏想不開，不找低總價房，這種人還蠻多的。

當包租婆好嗎？

重點，房租行情跟著薪資跑，房價跟資金跑，兩者大不相同。

台灣薪資低房租拉不高，房租高沒房客，尤其是臺北，若你想當包租婆，想多隔幾間房多賺點，建議你做長期的，所謂長期是指5年以上。

另外，隔套房會有樓地板承重增加可能會漏水問題，容易被樓下檢舉要破財消災得不償失。若真的要隔房，最好在5房以下，不要貪心。

買房地點離工作越近越好？

個人覺得買房遷就工作地點是很蠢的事，除非你工作很穩定，一輩子奉獻在這家公司退休，現在換工作跟換衣服一樣家常便飯，房子不像帳篷帶著走，孟母三遷是傳說，別當真。

房價若適合買遠一點也沒差

信義區以前是什麼？墳場啊！！！

現在是什麼？～豪宅區！
風水輪流轉。

如何知道房價會跌？

去觀察法拍屋數量吧！法拍數量多房價不會高，相反的，法拍屋數量少便宜房子也會少，因為法拍數量代表買方勢力的強弱。

法拍屋相關新聞：市場反指標，法拍屋市場急凍

市場永遠分成兩派，有買方跟賣方，不可能全是買方也不可能都是賣方，有兩派市場才會有價差。所以買賣兩方勢力強弱會左右價格高低。

如果市面上大樓2F~3F庫存越來越多也是房價跌的訊號，2~3F這麼好賣的房子竟然有庫存，代表買方弱，賣方資金若緊張肯定降價求售。

房仲物業比

這個比較難了解，要跟房仲熟一點才知道。房仲業務平均手上只有4間房可賣，代表缺貨，房價降不下來，平均3間以下會暴漲，從3間又降回4間要小心了，平均高於6間代表買方弱掉，房價可能會下修。這是供需問題。

預售屋決定行情

預售屋反應建商成本，你家附近若有新建案，去問問行情順便喝咖啡，就知道你家大概值多少，相反的，若預售屋行情跌，你家不會漲。

先寫到這......