錢灃 評：有此一說，房價崩潰前會有一波大量的法拍潮，溫州樓市似乎驗證此說法，讓我們持續觀察。同樣的，這現象也適用在台灣房地產。
溫州樓市銷量連降29個月法院密集拍賣房產
文章來源：新浪財經
開春的溫州房地產市場，延續著前一年的低迷之勢。
這個在危機後盤旋了三年多的民營之都，與我國大部分城市一樣，房地產是其經濟發展的支柱領域。該區域活躍的資本以及當地的房價，曾經被業界樹為風向標。
而從國家統計局公佈的數據顯示，溫州新舊商品房銷量一反常態逆大勢而下行，整整保持了29個月。這個城市的下跌現像是中國樓市的特例，還是前兆？對此，媒體和業界保持高度關注。
而資本大鱷新湖系在2013年度總計近37億的逆市奪地之舉，令這個危機后城市，依然處於蕭條中的房地產市場，頓有溫暖之感。這些資金是“托市”的偽光還是真正的陽光，令人迷惑。
新舊房源29月“輪降”
開春市場繼續低迷。
根據溫州房產交易網從節後2月6日到2月11日的網簽數據統計，六個交易日共有交易量為647套。
此前1月21日的218套交易量，為2014年以來單日的最高成交紀錄。
溫州日出房產中介公司大南門分店的負責人柯茹凡介紹，至2月12日，他們機構開春營業還只三天，但一個項目今年有新客源要加價1500元搶奪，“但這應該算個例，今年大勢應該還是向下的，而溫州人的習慣是買漲不買跌”。
房地產畢竟尚屬區域經濟的強心劑，地方政府對此也花了不少心思。比如取消了限購令等等，但依然沒能扭轉這個趨勢。
危機後，開始領跌的是新房源。令人記憶深刻的是，就在2010年，當溫州樓市在炒作資本的推動下開足馬力一路狂飆之時，驟然而至的危機，不僅讓溫州樓價的躥升戛然而止，而且還讓它在隨後進入了延續至今的下行通道。
這一年，開發商對新樓盤的開發與銷售出現房地產市場開放以來量價齊跌的歷史性轉折。溫州市統計局公佈的數據顯示，商品房銷售面積228.46萬平方米，下降27.2%，其中住宅銷售面積192.52萬平方米，下降29.3%；商品房銷售額307.31億元，下降28.0%，其中住宅銷售額266.00億元，下降30.7%。
鹿城廣場的住戶汪禾說，那次的新樓盤房價轉身“有點兇”。時間節點在2011年下半年，一度火爆的溫州樓市開始逐步降溫，到2012年，房價出現明顯下降。鹿城廣場，是溫州標誌性的豪宅項目，開盤均價在4萬左右。 2011年樓市火爆時，鹿城廣場在炒房客手裡的房價曾被叫到每平米八九萬元，後來價格又跌回了開盤時的起點。
“大量的二手房拍賣，今年是對二手房市場最大的衝擊。”溫州日出房產中介公司大南門分店的負責人柯茹凡對21世紀經濟報導記者介紹。柯在房地產中介領域從業了十年多，她說，雖然危機後量價都呈萎縮之勢，但2013年是一次歷史性的轉折。
根據她保守的統計，他們店促成的二手房交易，和前一年比，平均房價起碼被“殺”下20%的幅度。其中超過100平方米的大套房源是跌幅主力，交易量2013年比前一年縮減了50%。 “交易量中，小套房源是主力，購房戶基本屬剛需。”
實際上，記者從多名意向出售房源的客戶處了解到，二手房的降幅29個月來大多都在30%到40%左右。欲將溫州市區下呂浦一學區房出售的金先生，80多平方米的房子出價已經比2010年底買入價減少了70萬，接盤者依然嫌高，雙方還在僵持狀態。
市區新城“美好花園”的住戶李女士稱，節前見小區裡有一套精裝修的二手房掛牌價每平方米也僅為1.9萬元，而過去最高曾經達到4萬。
斷供拍賣房源湧出
“最明顯的降幅是從今年開始，法院放出的拍賣房源太多了。”前述溫州日出房產中介的負責人柯茹凡稱。
21世紀經濟報導記者通過浙江法院淘寶網[微博]上司法拍賣店鋪統計發現，處置房產一項中，浙江區域內通過淘寶店鋪正在司法拍賣的房源總共3900多套，而溫州居首，超過1000多套。
前述其實僅僅是危機後的不良房源通過司法口進入市場消化期。 2013年，不良資產處置被溫州地方政府提速。
21世紀經濟報導記者通過法院、銀行及等渠道也了解到，“這些公開司法拍賣的房源，雖然並不一定都是銀行抵押或按揭的房源，但基本上都是受銀行所託，其它來源的極個別。”一名接洽司法拍賣事務的工作人員介紹。
“法院應該是這些不良房源的收尾一環了，不良從企業或者個人層面出現，信息首先遞延到銀行。但銀行出於業務考核等因素，往往首先為企業做續貸。實在不能還貸，才會起訴到法院，尋求司法途徑處置。”區域內一家股份制銀行一中層管理人員認為。
溫州斷供房密集湧現的時點是2011年民間借貸危機爆發期間，但密集進入市場消化的，是在去年以來逐漸增多的抵押物，其中十有八九是房產。
記者通過對多家銀行人士採訪發現，在法院一環密集處置斷供房時，銀行一環出現的不良房源也並沒有下降趨勢。對此，司法口奪門而出的“不良房源”，處置何時歸於常態，目前無法斷言。
不管前景如何，浙江、溫州兩級政府的相關官員都在關注這個城市的房地產市場趨勢。
當溫州房價單城持續下跌26個月之際，浙江省副省長朱從玖、溫州市市長陳金彪在公開場合笑稱，現在溫州房價還排名在國內城市的前八呢，之前漲得也多。
當溫州房價持續28個月下跌之際，溫州市委書記陳一新稱，12月份還有開發商拿地，樓面價就達1.6萬元了。
新湖係等逆市奪地
有業內人士稱，陳一新所指的“高價”拿地機構，或許是溫州市華鴻房地產開發有限公司。其副總經理柳海濱介紹，去年12月連續拿了兩塊地，“我們是1.6萬的樓面價拿的地。我們對整個溫州市鹿城區還是很有信心的，又拿到了一塊9.3億元的樓盤”。
實際上，在危機之後，地方政府為了激活樓市，一反常態將此前“惜售”的土地大批推向市場。
2010年之前，溫州房地產市場的土地供應一直實行“飢餓”政策，每年房地產開發投入用地都不足600畝。但2010年之後，溫州每年的賣地數量提高了數倍。但此舉被市場人士解讀為“溫州房地產崩盤前夕，政府機構的最後瘋狂”。
一個相關機構此前公佈的數據顯示，2012年，溫州土地成交額21.18億，同比大幅下降84%，溫州市區甚至出現連續多月無住宅用地成功出讓的現象。
當地知名的中介機構溫州朗兆房產營銷機構根據公開匯集數據顯示，開發商的拿地熱情高漲。在這一年中，不僅溫州本土企業拿地意願在增強，外業房企進入溫州的氣魄也的確讓人汗顏。從新湖、德信、東方城、正大、上海鵬力紛紛進駐溫州，搶奪土地。
尤其是資本市場大鱷黃偉實際控制下的新湖系資金大舉托市，堪稱逆市之舉。在新浪樂居溫州站2013年底百家開發商年度拿地金額排行榜中，新湖中寶(2.98, 0.00, 0.00%)股份有限公司(股票代碼：SH.600208)就以36.9308億元，成交土地5宗，共計成交面積547.75畝的成交量，奪得2013年溫州土地出讓成交的王冠。
排在其次的是万科，共成交土地2宗，成交面積149.44畝，成交金額28.2億元。作為溫州本土老牌知名房企老中梁，雖然全年共拿地6宗，成交土地面積194.77畝，但成交金額22.4076億元屈居第三位。
但這些機構拿地開發的是商業地產，還是住宅用地，或者工業用地，目前尚不明確。但前文表述輪跌的基本集中在住宅用房領域。
對於地市的高漲和樓市的慘淡，當地人尚看不明白。而對於新盤與二手房市場的輪番盤整，溫州市房地產估價師與經紀人協會會長葉維堅則認為這是理性回歸，房價跌跌更健康。
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