炒房風氣旺是誰對不起誰？

台灣炒房這波風氣從2002開始，買下別人的房在加價轉賣給別人，很意外的竟然賣得掉，因為接手的人也是加價後賣出，一群人互相賣來賣去，看看哪個笨蛋接最後一棒。

台灣目前房地產現況：*房價高*空屋率高*房租低*薪水低

房價高租金低跟誰有關？

房租跟薪水是一掛的，像水跟魚一樣分不開，台灣內需市場萎縮經濟成長緩慢，房租市場當然也不會多好看，相反的，房價因為加價轉手的遊戲太旺盛，像沖天炮一樣抓都抓不住。

炒房遊戲能成功的原因？

1.利息低

2.房屋稅低(持有成本低)

案例：

買鄉下爛泥地，價格地、稅金低

30年後政府蓋了捷運站，土地飆漲。持有稅也跟著大漲，地主最後受不了，把地改建大樓收租，一轉眼幾千人塞進來，地主半夜也會笑。

公告現值的秘密

台灣的房屋稅不是依照實際房價抽稅，而是用『公告現值』計算。

公告現值中的價格依據是什麼？

沒有～完全沒依據，隨政府高興，政府說你家值多少就是多少。

公告現值通常低於市價

這已經變成一般常識了，而且公告現值『沒有』跟市價有連動關係。所以在台灣持有房子的成本非常低，每年繳的稅金大約是房價的0.4%，國外按實價課稅計算大約是1~2%。

雖然稅很便宜但也是有缺點，每次政府徵收土地就會看見屋主擋怪手的驚悚畫面，因為公告地價便宜到爆，屋主當然死都不肯賣。

2012台灣政府已經修法，徵收土地採用市價，這樣會有什麼不同？如果你家市價值1000萬，政府徵收你家土地用的是市價1000萬當稅基買進。

台灣房屋持有稅金全世界最低。一般「推估」每年繳的稅金是房價的0.4%。如果是實價課稅的國家，通常是抽1~2%。

如果是1000萬的房子，徵收你家的時候，用1000萬去買，但是你要繳稅的時候，政府就改口你家只值400萬，用這數字下去抽就好。

詳細稅率計算可參考聯結。
http://www.land.moi.gov.tw/filelink/745c-1.htm

政府很佛心來著嗎？ 除非你很喜歡繳稅！

低稅金就是持有成本低，成本低利於資本家大量買進土地，建商買地養地，拖拖拉拉十年後蓋房，所以信義區才會出現億萬農地。

低成本持有也是加深台灣人一定要買房的信念，有房才有保障，至於保障什麼？～就是未來可以用更高價格賣出。

炒房客用現金炒房所以抓不到？

這觀念是錯誤的，投資客手上的錢會做最大槓桿操作，1000萬現金他不會買1000萬房，他會向銀行借4000萬去買5000萬房。因為獲利大於利息，持有成本低投資客有機會等房價上漲出售賺價差。

實價課稅可怕嗎？

很多人對實價課稅有誤解，以為市價1000萬房子政府用1000萬為基礎課稅，實際上不是這樣的。

你買進1000萬房後1100萬賣掉，賺100萬，台灣的實價課稅是『有所得或移轉 才實價課稅』，而且是『房地分離課稅』、『公告地價加房屋評定現值之總和』。

PS:房地合一預計在2016年實施

因為是房、地分開計算，獲利部分政府用你的房屋價值當稅基算，在扣掉仲介/代書/利息、買方1%、賣方3%，若你房子當時裝修費有開發票還可以抵扣，這樣加一加可能是負值，你一毛錢稅都不用繳。

PS:這是我的認知，若有錯誤請大家指正。注意，一年不要買賣超過3間房子，第三間也算，不然政府會認定你是職業的多扣營業稅。

贈與稅的迷思

有些“資產階級人士”熟悉法規操作，做到一毛(稅金)都不用繳；比如一億房地產，貸款五千萬後再移轉，此時受贈者帳面是揹債五千萬，扣掉受贈的不動產稅基兩千萬，最後還等於負債三千萬，這下完全不用繳贈與稅。

PS:有所得記得繳稅，這是優良國民應盡的義務。

奢侈稅效應

不止投資客對奢侈稅感冒，有些自住戶也是，因政府說不管賺賠只要是兩年內賣掉一律抽稅，於是自住戶乾脆壓住房子等2年在說。

投資客到處找不到房子進貨也不玩了。可是大家依然在媒體喊漲房價，這星期開價1000萬下星期開1100萬，就是沒有成交量，因為大家只是喊爽的。

跌價你敢買嗎？

房地產跌價有很多原因，景氣差、利率漲、政治不安定.....等都可能影響房價。房價跌大家就會觀望，等看看會不會更低，人性就是如此，跌越多跌越快越不敢買。

炒房到底是誰的問題？

當然是大家啊！！！你希望你家跌價嗎？你希望買屋後房價又更低嗎？自住戶若不把房價漲跌考慮在內，純粹關心房子自己喜不喜歡，炒房的事立刻與你無關。

在媒體上喊跌的人多，因為容易被接受收視率高，事實上，賣方心態喊漲的人更多，坊間一堆教人如何低買高賣的書，其實是培養更多投資心態的自住戶。

「台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。」

台灣大多數人希望房價漲，只是這些人不會講也不會出現在媒體上。